Pozorování výroční zprávy ｜ Vankeho komerční trajekt

Vanke po dlouhou dobu nevěnoval dostatečnou pozornost podnikání.V této fázi je však podnikání důležitým „trajektem“, aby Vanke překročil cyklus.

Podle výroční zprávy zveřejněné na konci března v roce 2023 činil provozní příjem Vanke (včetně nepalelního projektu) 9,11 miliardy juanů, což je nárůst o 4,6%rok -za rok.Mezi nimi činil provozní příjem komerčních projektů spravovaných společností Yinli 5,7 miliardy juanů, což je nárůst o 4,1%rok -za rok.Na konci období otevřelo celkem 203 komerčních projektů (s výjimkou projektů správy výstupů s lehkým aktivem) celkem 11,58 milionu metrů čtverečních.

Na nevýhodě nemovitosti je podnikání určitým stupněm kokpitu.Ať už se jedná o prodej Qibao Vanke Plaza nebo vydávání veřejných nabídek REITS, komerční aktiva zmírňují likviditní tlak Vankeho současné fáze.

Komerční zákazníci byli informováni, že celkový obchod Vanke se skládá ze dvou částí a některé z nich jsou komerční skupiny pod jurisdikcí městských společností.

Druhá část je v roce 2005. City Mega „v městských -úrovní obchodních centrů.

Mnoho lidí si proto myslí, že linie Vankeho podnikání byla vždy chaotičtější.

V lednu 2024 Vankeův interní dokument oznámil zřízení obchodní divize a do obchodní divize byla sjednocena obchodní podnik a indická skupina sedmi regionů. Divize a Wang Haiwu byl hlavním partnerem obchodního oddělení.

V obchodní struktuře Vanke Group patří obchodní oddělení do obchodní skupiny (BG) a je stejné jako BG a nemovitost BG jako 7 hlavních regionů.

Někteří analytici se domnívají, že se zřízením podniku BG pokusila Vanke koordinovat Business of India Group a regionální BG.Výroční zpráva rovněž uvádí, že zřízení obchodní divize je zaměřit se na posílení výstavby obchodního podnikání skupiny.

Příjmy ve výši 9,1 miliardy

Podle údajů zveřejněných výroční zprávou Vanke, rozvoj komerčních nemovitostí a operace zahrnují nákupní centra, komunitní podnikání a další obchodní formuláře.

V roce 2023, komerční podnikání Vanke (včetně nepalelních projektů) provozní příjem 9,11 miliardy juanů, což je nárůst o 4,6%rok -za rok.Mezi nimi byl provozní příjem komerčních projektů spravovaných společností Yinli 5,7 miliardy juanů, nárůst o 4,1%rok -za rok a míra pronájmu byla 94,8%, což je nárůst o 1,6 procentního roku -za rok.

Neustálé otevírání projektu zvýšilo obchodní příjmy z roku za rok. .

Na konci vykazovaného období otevřela Vanke celkem 203 komerčních projektů (s výjimkou projektů správy výstupů s lehkým aktivním), se stavební oblastí 11,58 milionu metrů čtverečních; metry.Mezi nimi Yinli otevřel celkem 74 komerčních projektů (s výjimkou projektů správy výstupů s lehkým aktivním) se stavebním prostorem 710 000 metrů čtverečních.

Hlavní rozvržení je v prvních a druhých městech, v obchodních projektech spravovaných Vankem, rozsahem delty řeky Yangtze a delta Pearl River Delta představovala více než 52%, což je podíl čtyř prvních měst, který odpovídal 24%a podíl měst první a druhé – představoval více než 90%.

V roce 2023 bylo otevřeno 15 komerčních projektů včetně Chongqing Impression City, Shanghai Longhua Club, Shenzhen Wan Ruiyin nákupní centrum.

Stojí za zmínku, že Vanke nebyl do současnosti vyplacen, takže investice do zprávy o zprávě je „dlouhodobým kapitálovým investicí“ a generovaný příjmy patří k „investičnímu výnosu“.Ve vydávacích dokumentech veřejných nabídek REITS skupina Yinli také uvedla, že společnost také uvedla, že „žádný skutečný správce. Žádný investor nemůže společnost ovládat“.

India Group byla dříve známá jako Shenzhen Investment Merchants v roce 2016.

Komerční sektor je po dlouhou dobu rozdělen do dvou hlavních táborů.

Fungorování obou stran je relativně nezávislá.

Komerční trajekt

V roce 2021, Wang Haiwu, poté COO Vanke Group, sestoupil k císaři indického prezidenta.V té době analýza poukázala na to, že záměr může učinit Yinli sjednocenou a pouze provozní platformou Vanke’s Business.

Podle zpráv z roku 2022 byl Vankeovo úpravy některých komerčních projektů v každém regionu spravováno. , Guiyang, Kunming, Xi’an, Urumqi, Nanchang, Xuzhou, Taizhou, Hefei, Shenyang a Changchun’s Self -Developed Commercial Projects, Cover Vanke Plaza, Vankeli a 2049 Produktová řada Essence EssenceOficiální webová stránka Yinli však uvedla, že v roce 2022 vedení 45 komerčních projektů Vanke.

V té době některé relevantní osoby uvedly, že hlavní regionální a komunitní projekty zapojené do některých projektů zaměřených na regionální a komunitu, zejména pro obchodní zdroje podobných projektů v regionu, lze použít a intenzivní, ne všechny projekty Vanke BG.Po překrytí projektu se oblast správy indické skupiny zvýší na 12 milionů metrů čtverečních.

V lednu 2024 byla komerční a jinli skupina v sedmi regionech Vanke sjednocena do obchodní divize a Sun Jia sloužil jako hlavní partner obchodní divize.

Toto je také považováno za velký krok vpřed.

Oficiální webová stránka Yinli odhalila, že od října 2023 překročily projekty provozního řízení společnosti 53 měst po celé zemi, s měřítkem aktiv téměř 100 miliard juanů a oblast řízení překročila 12 milionů metrů čtverečních.

I když to bylo získáno, Vankeova obchodní ziskovost se rychle nezlepšila.Na konci roku 2023 ve srovnání s čínskými zdroji Land a Longhu byly rozsah čínských zdrojů a obchodní projekty Longhu o něco nižší než Vanke’s Business, ale příjem z pronájmu je 17,9 miliardy juanů a 10,28 miliardy juanů a Míra pronájmu je 96,5%a 96,2%.

Pro Vanke je rozvoj obchodního podnikání hlavní výzvou a největší podíl obchodního podnikání je obchodní podnikání.Vankeův společný prezident Zhu Jiu byl lepší než představení o výkonu 2023 a zmínil tlak finančních prostředků, které Vanke čelí třem nůžkům.

Jedním z nich je tlak generovaný provozním rozvržením Vanke.Podle zkušeností s vrstevníkem je z hlediska kapitálového financování rozsah 100 miliard pokles prodeje (vzniklý úrokový tlak), aby vyrovnal 5 miliard obchodních podniků EBITDA a NOI.Vanke musí zlepšit EBITDA, NOI a NPI pro obchodní podnikání.

Zhu Jiusheng představil, že Vanke’s Operating Business Scale je téměř 400 miliard juanů.

To znamená, že Vankeovo provozní podniky má nízký výnos a někteří ani nedosáhnou úrokových sazeb bankovních půjček.Rovněž založené na čínském zdrojím přistávají jako srovnání, opakující se obchodní příjmy zveřejněné čínskými zdroji zahrnuje dividendy a násobky úroků 1,9.

Část z peněžních toků provozního majetku Vanke však pochází z jeho relativně stabilního příjmu pronájmu.

Výpomoci aktiv

V současné situaci nemovitostí přispěly obchodní aktiva komerčního majetku do jisté míry do jisté míry peněžní tok.

Likvidace aktiv je nejpřímější volbou likvidity a pákového efektu.Po dokončení transakce se Vanke zcela stáhl a výstava se stala jediným držitelem nemovitosti.

Tento projekt je komerční projekt Šanghajské hvězdy a je to také projekt, který se dobře vedl již několik let v řadě, ale v potíže se Vanke stále rozhodl prodat projekt vydělávání peněz na peněžní tok.

Stojí za zmínku, že v roce 2021, kdy výstava získala 50%vlastní kapitál Qibao Wanke Plaza z GIC s 2,772 miliardami juanů, bylo celkové ocenění projektu 6,58 miliardy juanů a transakční dohoda byla 6,4 miliardy juanů.

V nejnovějších transakcích se celkové ocenění Qibao Vanke Plaza zvýšilo na 7,06 miliardy juanů, ale cena transakce je pouze 5,2 miliardy juanů se slevou téměř 30 %.

Podnikatel však poukázal na to, že Vanke si musel vybrat z likvidace projektu a loupání „cenných“ projektů v ruce.

Kromě konvenčních finančních kanálů hledá Vanke také několik forem spolupráce, včetně financování vlastního kapitálu, REIT a veřejných nabídek.Uvádí se, že dostupná aktiva Vanke zahrnují projekty obnovy měst, maloobchodní nemovitosti, kanceláře, nájemní bydlení, logistické parky a hotely.

V současné době je nejvyšším problémem pokrok spotřebitelské spotřebitelské REIT společnosti CICC.

Komerční zákazníci byli informováni, že veřejný prodej spotřebitelů CICC REIT ukončil předem navýšení. yuan.

Spotřebitelská společnost CICC CICC je Hangzhou Xixi City jako základní aktivum. 2,1 miliardy juanů.

Pokud jde o nájemné, průměrná míra pronájmu váženého leasingu byla v letech 2014–2022 98,2%. 2023, sazba pronájmu dosáhla 99,6%.

V současné době, podle komerčních pozorování, ačkoli Vanke vzal dům jako hlavní podnikání po mnoho let, má diverzifikovaný průmysl, ale houpal se na vývojové cestě komerčního sektoru.

Zdroj odhalil, že Vanke měl v úmyslu propagovat podnikatelský sektor, aby zveřejnil, ale protože projekt řízení Spin -Off vydává REIT a aktiva se silnou ziskovostí, celkový seznam již nebude propagován.

Z tohoto hlediska musí být dosud dodržována vývojová cesta obchodního sektoru Vankeho obchodního sektoru, ale peněžní tok přinesený komerčním obchodem s nemovitostmi pomohl mateřské společnosti předat obtíže.

V březnu 2024 získala hlavní aktiva Shenzhen v Shenzhenu v provozních majetkových půjčkách pro CMBS a dalším projektem a dalším projektem a dalším projektem v Shenzhenu.

Od března 2024 Indie nashromáždila celkem 8,4 miliardy juanů v půjčkách na provozní nemovitosti, aby nahradila podnikání CMBS.

Vedení Vankeho zavedené na zasedání Performance, že půjčky provozního majetku jsou rukama s dvojím zařazením do Vankeho vyváženého odběru a splácení. 2014. Úvěry na sexuální nemovitost ve výši 10 miliard.

Nedávno S&P snížila Vankeovo rating na „BB+“, které zmínilo, že za účelem doplnění likvidity mateřské společnosti se odhaduje, že Vanke Enterprises využije nové půjčky komerčních nemovitostí a příjmy z likvidace aktiv.

Použití nezajištěných investičních nemovitostí může od bank získat půjčky na komerční nemovitosti.

Koncem ledna 2024 centrální banka a státní finanční dohled a správa uvolnily ustanovení toho, jak podniky využívaly příjem z komerčních nemovitostí, včetně dluhopisů vypořádání.Poměr hodnoty půjčky nesmí překročit 70%hodnoty hodnocení nemovitosti.S&P se proto domnívá, že Vankeovy podniky mohou dále zvyšovat půjčky na komerční nemovitosti od bank na opětovnéfinování pro nadcházející dluh.

Jinými slovy, tento hypoteční úvěr zvýší sazbu příslibů aktiv Vanke Enterprises.Ke konci roku 2023 byla Vankeova aktiva ve výši pouhých 34,5 miliardy juanů zavázána na bankovní půjčky.Ke konci roku 2023 představovaly hypoteční dluhy pouze 7%z celkového dluhu.